재건축 조합원 분양권 전매 제한 규정의 적용 범위와 예외

 

재건축 조합원 분양권 전매 제한 규정과 예외

재건축 조합원 분양권 전매 제한은 투기 방지와 주택 시장 안정화를 목적으로 도입된 규제입니다. 이 규정은 조합원 분양권의 매매를 일정 기간 동안 금지하거나 엄격히 제한하며, 예외적으로 허용되는 경우도 존재합니다. 아래에서 전매 제한의 적용 범위와 주요 예외 사항을 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

전매 제한의 적용 범위

1. **투기과열지구 내 재건축 단지**
   - 투기과열지구로 지정된 지역의 재건축 단지는 *조합설립인가* 이후부터 *소유권 이전 등기* 시점까지 조합원 지위 양도가 금지됩니다.
   - 이는 투기를 억제하고 실수요자 중심의 주택 공급을 유도하기 위한 조치입니다.

2. **사업 단계별 전매 제한**
   - **조합설립인가 후**: 조합원 지위 양도가 금지됩니다.
   - **관리처분계획인가 후**: 입주권 전매가 금지되며, 소유권 이전 등기일까지 유지됩니다.

 

3. **일반 분양가 상한제 지역**
   - 민간택지에서도 분양가 상한제가 적용되는 경우, 분양권에 대해 최대 10년간 전매 제한이 부과될 수 있습니다.

4. **위반 시 처벌**
   - 전매 제한 규정을 위반할 경우, 매도인과 매수인 모두 처벌 대상이 되며, 공인중개사도 처벌받을 수 있습니다.

전매 제한의 예외 사항

전매가 금지된 상황에서도 다음과 같은 조건에 해당하면 예외적으로 허용됩니다:

1. **장기 보유 및 거주 요건 충족**
   - 1세대 1주택자가 해당 주택을 *10년 이상 보유*하고 *5년 이상 거주*한 경우, 전매가 가능합니다.

2. **사업 지연 구역**
   - 사업시행인가 후 3년 이내에 착공하지 못한 경우 또는 착공 후 3년 이내 준공되지 않은 경우, 해당 구역의 조합원은 입주권을 전매할 수 있습니다. 단, *3년 이상 소유* 요건을 충족해야 합니다.

3. **불가피한 사유**
   - 상속, 이혼 등으로 인해 토지나 건축물을 소유하게 된 경우.
   - 세대원 전원이 해외로 이주하거나 질병 치료 등의 이유로 다른 지역으로 이주하는 경우.

4. **투기과열지구 지정 이전 계약**
   - 투기과열지구로 지정되기 전에 체결된 매매 계약은 일정 조건 하에 전매가 가능합니다. 예를 들어, 계약 후 60일 이내에 부동산 거래 신고를 완료한 경우 등이 포함됩니다.

5. **국가적 사정**
   - 국가나 지방자치단체의 공익사업으로 인해 재산이 경매 또는 공매로 처분된 경우에도 예외로 인정됩니다.

조합원 분양권 전매 시 유의사항

1. **세금 문제**
   - 전매 제한이 해제된 후에도 양도소득세와 보유세 등의 세금 부담이 발생할 수 있으므로 이를 사전에 검토해야 합니다.

2. **추가 비용**
   - 재건축 과정에서 발생하는 추가 분담금은 조합원이 부담해야 하며, 예상치 못한 비용 증가 가능성도 고려해야 합니다.

3. **법적 리스크**
   - 전매 제한 기간 중 매도 시 현금 청산 대상이 될 수 있으므로 반드시 법적 요건을 확인해야 합니다.

결론

재건축 조합원 분양권 전매 제한 규정은 투기를 방지하고 주택 시장의 안정성을 유지하기 위한 중요한 제도입니다. 하지만 장기 보유자나 불가피한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 허용되기도 합니다. 따라서 재건축 투자나 조합원 자격 유지 계획을 세울 때는 이러한 규정을 철저히 이해하고 활용하는 것이 중요합니다.

 

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